Fatores de Risco

a) Da Companhia

Parceria com o Bradesco para originação de crédito imobiliário pode não ter o sucesso esperado.

Atualmente, nossa atuação está concentrada no mercado de lançamentos imobiliários. No primeiro semestre de 2015, 75,1% das nossas vendas foram provenientes do mercado de lançamentos. O mercado de lançamentos está sujeito aos movimentos do negócio de incorporação imobiliária, além de aprovações das obras pelos órgãos competentes e mudanças nas regulamentações relativas à edificação e ao zoneamento. Eventuais restrições ao crédito e fatores macroeconômicos como aumento em taxas de desemprego também impactarão de maneira profunda a comercialização de unidades imobiliárias pelos incorporadores e, por consequência, por nós. Portanto, a ocorrência de quaisquer destes fatores podem afetar adversa e materialmente nossa atuação no mercado de lançamentos imobiliários e nossa condição financeira.

Os nossos resultados podem oscilar bastante de acordo com o desempenho de nossa empresa de negócios corporativos (Primaz).

A Companhia atua diretamente no segmento corporativo para assessoria e intermediação imobiliária de grandes ativos. Por se tratar de negócios de alto valor agregado, os mesmos costumam levar longo período para conclusão podendo gerar oscilações no resultado. Além disso, considerando que os principais compradores desses ativos buscam taxas de retorno elevadas, o desempenho de tal linha de negócios está sujeito à momentos de menor liquidez em função de juros, inflação, câmbio, entre outros fatores de natureza política e econômica. A Receita do segmento corporativo representa 12% do total da Receita Bruta da Companhia.

Nossa estratégia de aquisições envolve riscos relacionados à integração dos negócios adquiridos.

Podemos não ser capazes de aumentar ou manter níveis similares de crescimento alcançados no passado, assim como nossos resultados operacionais nos últimos períodos ou exercícios não são indicativos de nosso desempenho futuro. Nosso crescimento interno exigiu e continuará a exigir, adaptação em nossos negócios, especialmente em controles internos e em nossos recursos administrativos, técnicos, operacionais e financeiros. Podemos necessitar de novas adaptações de nossos recursos e depender substancialmente da nossa capacidade de implementar e gerir a expansão desses recursos. Caso não sejamos capazes de crescer e manter os índices compostos de crescimento anual, ou mesmo de responder de modo rápido e adequado à nossa expansão, nossos resultados financeiros e operacionais poderão vir a ser adversamente afetados.

Podemos ser incapazes de administrar o nosso crescimento de modo eficiente.

A administração do crescimento de nossas operações depende do aprimoramento dos sistemas existentes ou implementação de novos sistemas operacionais e financeiros e de processamento de operações e controles, bem como da expansão, treinamento e gerenciamento da nossa base de funcionários. Ainda, referido crescimento pode resultar na necessidade de expansão de nossa equipe financeira, administrativa e operacional. Não existe nenhuma garantia de que nossos atuais funcionários, o nosso sistema, procedimentos e controles atuais e planejados serão adequados para atender às nossas operações futuras, bem como de que haverá a possibilidade de contratar, treinar, manter, motivar e gerenciar o pessoal necessário ou que nossa administração será capaz de identificar, gerenciar e explorar com sucesso as oportunidades de mercado existentes e potenciais. Caso tais adequações não sejam implementadas de forma eficiente, o negócio, as previsões, as condições financeiras e os resultados de nossas operações poderão ser adversa e relevantemente afetados.

Decisões desfavoráveis em processos judiciais ou administrativos podem causar efeitos adversos nos negócios, condição financeira e resultados operacionais da Companhia.

A Companhia é ré em processos judiciais e administrativos de natureza cível, tributária e trabalhista, cujos resultados não se pode garantir que lhe serão favoráveis. As provisões constituídas podem ser insuficientes para fazer frente ao custo total decorrente dos processos. Adicionalmente, a Companhia pode estar sujeita a contingências por outros motivos que a obriguem a despender valores significativos. Decisões contrárias aos interesses da Companhia ou que impeçam a realização de negócios conforme inicialmente planejados poderão causar um efeito adverso nos seus negócios, condição financeira e resultados operacionais. Para mais informações sobre os processos envolvendo a Companhia, ver itens 4.3 a 4.7 deste Formulário de Referência.

Alterações na administração das nossas subsidiárias ou a incapacidade de atrair e manter novos executivos pode ter um efeito adverso na nossa Companhia.

Não podemos garantir que teremos sucesso em atrair e manter pessoal qualificado para integrar a administração das nossas subsidiárias. A eventual perda dos principais executivos das nossas subsidiárias e a incapacidade de atrair novos profissionais com a mesma competência poderá causar um efeito relevante adverso nos nossos resultados operacionais.

Podemos ser prejudicados em razão da conduta inadequada de corretores autônomos com quem atuamos.

Não possuímos controle direto sobre a atuação dos corretores autônomos associados à Cia e suas subsidiarias, tendo em vista a relação de autonomia e não-exclusividade existente. Portanto, é possível que alguns destes corretores apresentem uma conduta não condizente com os padrões estabelecidos pela Companhia e pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, tais como o fornecimento de informações imprecisas ou incorretas sobre o imóvel comercializado, promessa de rentabilidade e/ou valorização futura do imóvel. Tais condutas poderão prejudicar a nossa imagem e reputação no mercado e resultar em processos administrativos junto aos Conselhos Regionais (CRECI), processos judiciais, bem como nos gerar responsabilidade pelos atos praticados.

Podemos vir a precisar de capital adicional no futuro, por meio da emissão de valores mobiliários, o que poderá resultar em uma diluição da participação do investidor em nossas Ações.

Podemos precisar de recursos adicionais e podemos optar por obtê-los por meio de colocação pública ou privada de títulos de dívida ou de ações ou outros valores mobiliários conversíveis em ações. Na hipótese de financiamentos públicos ou privados não estarem disponíveis, tais recursos adicionais poderão ser obtidos por meio de aumento de nosso capital social, o que poderá resultar na diluição da participação do investidor nas nossas Ações.

Podemos não pagar dividendos ou juros sobre o capital próprio aos acionistas titulares de nossas ações.

De acordo com o Estatuto Social da Companhia, devemos pagar aos nossos acionistas 25% de nosso lucro líquido anual, calculado e ajustado nos termos da Lei das Sociedades por Ações, sob a forma de dividendos ou juros sobre capital próprio. O lucro líquido pode não ser disponibilizado para o pagamento de dividendos ou juros sobre o capital próprio. Além disso, a Lei das Sociedades por Ações permite que uma companhia aberta, como nós, suspenda a distribuição obrigatória de dividendos em determinado exercício social, caso o Conselho de Administração informe à Assembleia Geral Ordinária que a distribuição seria incompatível com a situação financeira da Companhia. Caso qualquer destes eventos ocorra, os proprietários de nossas ações podem não receber dividendos ou juros sobre o capital próprio.

Os interesses dos nossos Administradores podem ficar excessivamente vinculados ao valor das nossas ações, caso sejam outorgadas opções de compra de ações no âmbito do nosso Plano de Opção de Compra de Ações.

Em 12 de dezembro de 2014, os acionistas da Companhia aprovaram em Assembleia Geral Extraordinária, Plano de Opção de Compra de Ações. Até a data deste Formulário de Referência, o Conselho de Administração aprovou a outorga de 968.410 opções vinculadas ao plano. Não há como garantir que a outorga de tais opções não possa causar uma vinculação excessiva à cotação das nossas ações, o que pode causar um impacto negativo aos nossos negócios, em razão dos interesses dos nossos Administradores não estarem alinhados aos interesses de longo prazo da Companhia.

Os nossos resultados dependem fortemente do mercado de lançamentos imobiliários.

Atualmente, nossa atuação está concentrada no mercado de lançamentos imobiliários. No ano de 2018, 34% das nossas vendas foram provenientes do mercado de lançamentos imobiliários. O referido mercado está sujeito aos movimentos do negócio de incorporação imobiliária, além de depender de aprovações das obras pelos órgãos competentes e mudanças nas regulamentações relativas à edificação e ao zoneamento. Eventuais restrições ao crédito à indústria de incorporação imobiliária e fatores macroeconômicos como aumento em taxas de desemprego também poderão impactar de maneira profunda a comercialização de unidades imobiliárias pelas incorporadoras e, por consequência, pela Companhia. Portanto, a ocorrência de quaisquer destes fatores pode afetar adversa e materialmente nossa atuação no mercado de lançamentos imobiliários e nossa condição financeira.

b) Do controlador da Companhia, direto ou indireto, ou grupo de controle

A Companhia não possui controladores diretos ou indiretos, ou grupo de controle.

A ausência de um único controlador ou grupo de acionistas controladores poderá deixar a Companhia suscetível a novas alianças de acionistas, conflitos entre acionistas e outros eventos decorrentes da ausência de um acionista controlador ou grupo estabelecido de controle.

c) Dos acionistas da Companhia

A Companhia não possui riscos relacionados aos seus acionistas.

d) Das controladas e coligadas da Companhia

Os riscos relacionados às nossas controladas e coligadas são os mesmos relacionados aos da Companhia.

e) Dos fornecedores da Companhia

Devido à natureza de nossa atividade, prestação de serviço de intermediação e consultoria imobiliária, não identificamos quaisquer riscos relacionados aos fornecedores da Companhia que possam afetar o nosso negócio.

f) Dos clientes da Companhia

Não temos contratos assinados com alguns de nossos clientes-incorporadores em relação aos nossos negócios de consultoria e intermediação imobiliária o que, em caso de disputa judicial, pode vir a nos causar um efeito adverso.

No mercado de intermediação imobiliária é comum a celebração de contratos não escritos. Nesse sentido, eventualmente, podemos vir a não formalizar contratos com alguns de nossos clientes-incorporadores em relação aos negócios de consultoria e intermediação imobiliária, bem como em relação aos nossos Clientes- Vendedores. Dessa forma, poderemos ter dificuldades em executar esses contratos em juízo caso tais clientes não possam ou não desejem continuar a trabalhar conosco ou descumpram, de qualquer forma, o acordado. Isso pode resultar na perda das receitas associadas a certos projetos de lançamentos imobiliários, além de poder afetar a nossa reputação no mercado. Tais fatores podem afetar adversamente nossos resultados operacionais.

g) Dos setores da economia nos quais a Companhia atue

Por estarem diretamente relacionadas ao mercado de construção e incorporação de imóveis, as atividades de intermediação imobiliária estão expostas a riscos associados a esse mercado, que podem ter um efeito adverso na nossa Companhia.

As atividades de intermediação imobiliária estão diretamente relacionadas ao mercado de incorporação e construção de empreendimentos. Além dos riscos que afetam especificamente o setor de intermediação de vendas, as nossas atividades podem ser afetadas adversamente por riscos típicos do setor de incorporação imobiliária, como por exemplo:

  • mudanças na atual conjuntura econômica do Brasil, que podem prejudicar o crescimento do setor imobiliário como um todo, em razão, dentre outros, da desaceleração da economia, da escassez de financiamento aos incorporadores e aos construtores e também de crédito aos compradores, do aumento de juros, da inflação, da flutuação do real e da instabilidade política;
  • o grau de interesse dos compradores por um lançamento imobiliário ou o preço de venda das Unidades poderá ficar abaixo do esperado e, portanto, acarretar uma significativa redução no volume geral de vendas do empreendimento imobiliário lançado, reduzindo a remuneração esperada por nossa Companhia;
  • variações nas condições do mercado imobiliário local ou regional, tais como a redução na demanda por imóveis, podem reduzir o valor médio dos imóveis por nós comercializados;
  • a nossa incapacidade de comercializar os lançamentos imobiliários dos clientes-incorporadores para os quais fomos contratados;
  • atrasos na aprovação das obras pelas autoridades competentes ou por mudanças na legislação local que estabeleçam nova regulamentação relativa a edificações e zoneamento, meio ambiente e proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico, turístico e paisagístico, bem como a redução de quantidade de lançamentos por parte dos nossos clientes-incorporadores podem afetar a nossa imagem e reputação ;
  • a interrupção no mercado de fornecimento de materiais e equipamentos de construção ou o aumento significativo dos custos a eles relacionados podem paralisar as obras podendo afetar a nossa imagem e reputação; e
  • a redução abrupta do mercado de crédito no Brasil, condição fundamental não só para financiamento das obras, mas para repasse do financiamento ao comprador final dos imóveis.

A relativa volatilidade e falta de liquidez do mercado de valores mobiliários brasileiro poderão limitar significativamente a capacidade dos investidores de vender as Ações pelo preço e no momento desejado.

O investimento em valores mobiliários negociados em mercados emergentes, tal como o Brasil, envolve, com frequência, maior risco em comparação a outros mercados internacionais desenvolvidos. O mercado de valores mobiliários brasileiro é substancialmente menor, menos líquido, mais concentrado e pode ser mais volátil do que os maiores mercados internacionais de valores mobiliários. Essas características de mercado poderão limitar substancialmente a capacidade dos detentores de nossas Ações de vender suas ações ordinárias ao preço e no momento que desejarem. Como resultado, isso poderia representar um impacto adverso para o preço de mercado de nossas Ações.

Competimos com imobiliárias independentes e imobiliárias ligadas a incorporadores.

O setor de intermediação imobiliária no Brasil é altamente competitivo e fragmentado, em especial o mercado de revenda, não existindo grandes barreiras que restrinjam o ingresso de novos concorrentes no mercado. Algumas incorporadoras concorrem conosco na comercialização de seus empreendimentos, normalmente por meio de intermediários integrantes do grupo econômico do qual participam, com uma estrutura de vendas de corretores voltados, exclusivamente, para a comercialização dos seus empreendimentos. Além disso, nossos empregados e colaboradores, incluindo alguns de nossos executivos e outros profissionais qualificados, podem vir a constituir novas empresas ou trabalhar em empresas já existentes que atuem no mercado de intermediação imobiliária, ou em empresas incorporadoras que tenham ou venham a ter operações próprias de vendas, portanto, concorrendo conosco. Outras empresas, inclusive estrangeiras, podem passar a atuar ativamente na atividade de intermediação imobiliária no Brasil nos próximos anos, aumentando ainda mais a concorrência.

Desta forma, se não formos capazes de responder com sucesso a tal competição, poderemos sofrer um efeito material adverso em nossa condição financeira e resultados operacionais.

Surgimento de novas plataformas de vendas digitais.

Estamos expostos ao surgimento de novas plataformas digitais para intermediação e originação de negócios imobiliários. Caso não tenhamos capacidade de nos atualizarmos e lastro financeiro para investir em nossas plataformas podemos sofrer com a migração de clientes e, consequentemente, com a redução de nossas receitas.

A escassez de financiamentos e/ou o aumento nas taxas de juros podem diminuir a demanda por unidades imobiliárias, residenciais ou comerciais, podendo afetar negativamente o mercado imobiliário e consequentemente nosso negócio.

Os compradores de nossas unidades geralmente dependem de empréstimos para financiar as suas aquisições.

A escassez de recursos no mercado para obtenção de financiamentos, a mudança de políticas atuais para concessão de financiamentos e/ou o aumento nas taxas de juros podem afetar adversamente a capacidade ou intenção de compradores potenciais de adquirir novas unidades, impactando indiretamente nosso segmento de compra e venda de imóveis e diretamente nossa operação de comercialização e distribuição de serviços financeiros.

A maioria dos financiamentos obtidos pelos consumidores para a compra imóveis é realizada pelo Sistema Financeiro de Habitação ("SFH"), que é, por sua vez, financiado com recursos provenientes dos depósitos em poupanças. Além disso, o Conselho Monetário Nacional ("CMN") poderá alterar o valor dos recursos que os bancos devem disponibilizar para o financiamento imobiliário. Caso o CMN venha a restringir o valor dos recursos disponíveis no sistema a ser usado para o financiamento da compra de imóveis, ou no caso de aumento nas taxas de juros, a demanda por nossos empreendimentos imobiliários poderá diminuir, o que pode afetar adversa e significativamente nossas atividades, condição financeira e os resultados operacionais.

Economia em recessão e inadimplência.

Caso a economia entre em estado recessivo, podemos esperar, novamente, uma redução na velocidade de vendas de unidades e um aumento na inadimplência por parte dos clientes, o que também poderá ter um efeito adverso para a Companhia.

h) Da regulação dos setores em que a Companhia atue

A alteração na interpretação quanto à natureza da relação de trabalho dos corretores autônomos que colaboram com as nossas atividades pode ter efeito adverso para a nossa Companhia.

Nossos corretores de imóveis são contratados na qualidade de trabalhadores autônomos sem vínculo empregatício - Corretores associados, conforme autorizado pela legislação atual, sendo que tal relação de autonomia pode ser considerada uma relação de emprego. Assim, trata-se ainda de um tema bastante sensível, com certa instabilidade e insegurança quanto ao entendimento majoritário futuro, podendo ainda causar um efeito material adverso em nossa condição financeira e resultados operacionais caso prevaleça a tese do reconhecimento do vínculo de emprego.

i) Dos países estrangeiros onde a Companhia atue:

A Companhia não tem atuação em outros países além do Brasil.

j) Questões socioambientais:

A Companhia não possui riscos relacionados a questões socioambientais.